Es heißt, die Deutschen setzen nicht auf Aktien, sondern auf Betongold – als Altersvorsorge und Investment. Doch die Rechnung geht nicht immer auf. Die Immobilienpreise werden zwar weiter steigen – doch nicht überall gleich. Das zeigt eine aktuelle Analyse des Instituts für Wirtschaft (IW). Während Metropolräume und wirtschaftsstarke Regionen weiter wachsen, müssen strukturschwächere Regionen mit stagnierenden oder rückläufigen realen Kaufpreisen rechnen, heißt es in der Studie.
Die gute Nachricht: Der Markt hat sich stabilisiert, wie frische Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen. Im Jahresdurchschnitt 2025 lagen die Immobilienpreise um 3,2 Prozent über dem Vorjahr.
Damit stiegen sie erstmals seit 2022 wieder an, nachdem sie 2023 und 2024 gesunken waren.
Die Preise für Wohnimmobilien dürften auch langfristig im Mittel real um ein Prozent pro Jahr steigen, prognostizieren die IW-Experten. Ein Zurück zu außergewöhnlich hohen Wertzuwächsen während der Niedrigzinsära dürfte es aber nicht geben, heißt es.
Wie also werden sich Pforzheim und die Region entwickeln? Ein Einflussfaktor – neben Zinsen – sei der Strukturwandel. Unter Druck stünden Kreise mit Automobil- oder energieintensiver Industrie. Der Umbau auf E-Mobilität könne Arbeitsplätze und Kaufkraft kosten und die Nachfrage nach Immobilien weiter bremsen, heißt es. Langfristig biete die Transformation zwar Chancen, kurzfristig überwiegen allerdings die Risiken.
Diese Prognose trifft auch auf den von Zulieferern geprägten Enzkreis zu. Laut IW-Forschern wird dort bis 2035 ein leichter Rückgang von bis zu einem Prozent erwartet – in Pforzheim hingegen ein moderates Wachstum von bis zu zwei Prozent. Hier spielen wohl demografische Entwicklungen eine Rolle. Regionen mit wachsender Bevölkerung und steigender Haushaltszahl verfügten nämlich über eine stabile oder steigende Nachfragebasis.
Zudem entscheiden Anbindung an große Arbeitsmärkte, wirtschaftliche Dynamik und gute Erreichbarkeit über steigende Nachfrage nach Wohnraum. Zu solchen Gewinnern gehören vor allem die großen Metropolregionen wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt sowie deren gut angebundenes Umland. Aber auch in Baden-Württemberg profitieren ländliche Kreise. „Wohnungspolitik muss stärker regional denken“, sagt IW-Immobilienexperte Pekka Sagner. In strukturschwachen Regionen müsse es darum gehen, den Bestand zu erhalten, energetisch zu modernisieren und lokale Wohnungsmärkte langfristig zu stabilisieren. In den Wachstumsregionen gilt das Gegenteil: „In den Metropolen bleibt der Neubau die dringlichste Aufgabe – ohne mehr Angebot wird der Preisdruck weiter zunehmen.“ KATHARINA LINDT
3070,77 Euro
je Quadratmeter kostete in Pforzheim eine Eigentumswohnung im Schnitt. Damit liegt der Preis über dem bundesweiten Durchschnitt von 2886,85 Euro je Quadratmeter. Der Enzkreis ist deutlich näher an dem Durchschnitt als Pforzheim: Hier kostete eine Eigentumswohnung durchschnittlich 2876,08 Euro je Quadratmeter.
Quelle: Statistisches Bundesamt
Im Gespräch mit PZ-Redakteurin Katharina Lindt erläutert Kristina Sauter von der Sparkasse, wie sie den Immobilienmarkt derzeit einschätzt.
Abteilungsdirektorin Immobilien Kristina Sauter, Sparkasse Pforzheim Calw
Wie bewerten Sie aktuell die Lage auf dem Immobilienmarkt?
Der Immobilienmarkt zeigt sich weiterhin erstaunlich robust. Der Grund ist klar: Es gibt zu wenig Wohnraum, um die Nachfrage zu decken. Die Zeiten überzogener Preise aus der Nullzinsphase sind vorbei. Stattdessen profitieren Käufer und Verkäufer heute von realistischen Preisgestaltungen, die verlässliche Perspektiven für die Zukunft ermöglichen. Trotz globaler Unsicherheiten bleibt die Lage vor Ort stabil. Entscheidend sind die Grundlagen: ein knappes Angebot, eine konstante Nachfrage und Preise, die sich in einem gesunden Gleichgewicht bewegen.
Welche Immobilien sind besonders gefragt? Welches Potenzial gibt es in Pforzheim und im Emzkreis?
Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in guten Lagen – dort, wo Arbeit, Schulen und Freizeit schnell erreichbar sind. Viele Bauträger zögern derzeit, denn steigende Baukosten verlängern die Planungs- und Entscheidungsprozesse spürbar.
Gleichzeitig treibt die wachsende Mietnachfrage die Attraktivität des Marktes für Kapitalanleger – höhere Mietrenditen machen Bestandsimmobilien zu begehrten Anlageschätzen. Dieses Zusammenspiel aus begrenztem Wohnraum und steigender Mietnachfrage eröffnet Pforzheim und dem Enzkreis ein ? nachhaltiges Wert- und Renditepotenzial.
Was sollten Immobilienkäufer vor dem Hintergrund steigender Darlehenszinsen beachten?
Käufer sollten ihre Finanzierung frühzeitig prüfen, ein realistisches Budget festlegen und vorhandene Förderprogramme gezielt nutzen. Wer sich gründlich vorbereitet, kann die stabile Marktlage optimal nutzen.
Wir erleben derzeit eine starke Nachfrage nach Zinssicherheit über die gesamte Finanzierungslaufzeit. Viele Käufer wollen ihre Raten langfristig zuverlässig planen und sich vor steigenden Zinsen schützen. Die Finanzexperten der Sparkasse Pforzheim Calw bieten hierfür passende Lösungen, die genau auf diese Bedürfnisse zugeschnitten sind. So können Sie ihre Finanzierung sicher gestalten – damit Ihr Immobilienvorhaben nicht nur gelingt, sondern nachhaltig begeistert.
Joachim Schaefer, Diplom-Ökonom von Schaefer und Wunsch Immobilienmanagement GmbH
Der Immobilienmarkt befindet sich derzeit in einer Phase der Neuorientierung, insbesondere aufgrund gestiegener Zinsen sowie anhaltender geopolitischer Spannungen, nicht nur in der Ukraine, sondern auch in anderen internationalen Regionen. Diese führen zu einer gewissen Zurückhaltung bei Investitionen und erschweren Finanzierungen.
Während wir in den vergangenen Jahren eine sehr dynamische Preisentwicklung gesehen haben, beobachten wir aktuell eine Stabilisierung beziehungsweise in einzelnen Segmenten auch leichte Korrekturen.
Für die kommenden ein bis zwei Jahre erwarten wir eine differenzierte Entwicklung. Hochwertige und professionell gemanagte Immobilien in guten Lagen bleiben gefragt, während weniger optimierte Objekte stärker unter Druck geraten könnten.
Katrin Troisi-Kampmann, Troisi Immobilien
Der Start ins Jahr 2026 verlief zunächst vielversprechend. Die anhaltenden Zinsanpassungen haben dem Markt jedoch bereits wieder einen Dämpfer versetzt. Die Entwicklung bleibt damit fragil, auch wenn erste Aufwärtstendenzen erkennbar sind. Die größte Hürde bleibt weiterhin die Finanzierung. Die Kreditzinsen sind deutlich gestiegen und liegen bei zehnjährigen Darlehen inzwischen wieder über vier Prozent. Sollte sich dieser Trend fortsetzen, könnte die beginnende Erholung erneut ins Stocken geraten.
Es punkten aktuell vor allem Interessenten, die eine solide Eigenkapitalquote mitbringen. Eine 100-Prozent-Finanzierung ist heute häufig nicht mehr attraktiv und wird von Banken deutlich kritischer bewertet. Käufer mit ausreichend Eigenkapital haben klare Vorteile – sowohl bei den Konditionen als auch bei der Umsetzung ihrer Finanzierung. Wer hier gut vorbereitet ist, kann auch in einem Umfeld um vier Prozent Bauzins erfolgreich Wohneigentum erwerben.
Zusätzliche Belastungen entstehen durch die aktuelle geopolitische Lage. Steigende Energiepreise, höhere Baukosten und unsichere Rahmenbedingungen führen zu einer selektiveren Nachfrage. Besonders energieeffiziente Immobilien behaupten sich, während die Sanierungsimmobilie beim falschen Preisansatz zum Ladenhüter wird.
Durch meine 15-jährige Erfahrung am Markt kann ich jedoch häufig Lösungsansätze aufzeigen, die auf den ersten Blick nicht sofort erkennbar sind. Das erfordert intensive Aufklärungsarbeit, Marktkenntnis und viel Fingerspitzengefühl.
Warum so wenige sanieren
Die niedrige Sanierungsquote in Deutschland scheitert nicht an mangelnder Einsicht unter Immobilien-Eigentümern und Eigentümerinnen. Fast zwei Drittel schätzen den Modernisierungsbedarf ihrer Wohnimmobilie als mittel bis sehr hoch ein. Je älter, desto weniger motiviert sind sie jedoch, anstehende Maßnahmen auch wirklich umzusetzen.
Doch hohe Kosten, Alter und komplizierte Förderung bremsen die Umsetzung spürbar. Das zeigt die aktuelle repräsentative LBS-Modernisierungsstudie. Konkret plant zwar fast jeder Zweite in den kommenden drei Jahren eine Modernisierung. Allerdings gibt es dabei große Altersunterschiede: Bei den unter 50-Jährigen sind es deutlich mehr als die Hälfte, ab 60 Jahren nur noch gut ein Drittel, jenseits der 70 Jahre gerade noch ein Viertel. „Jede nicht durchgeführte Modernisierung gefährdet letztlich auch den Wert der eigenen Immobilie“, warnt LBS-Immobilienexperte Martin Englert. pm