Der Traum vom Eigenheim rückt für viele Menschen wieder in greifbare Nähe. Gerade Pforzheim und der Enzkreis gehören laut einer aktuellen Untersuchung zu den Regionen, in denen sich die Chancen auf Eigentum zuletzt messbar verbessert haben.
Insgesamt haben sich die Vorzeichen auf dem Immobilienmarkt geändert – es ist wieder Bewegung drin. Nach der Zinswende 2022 brachen die Transaktionen zunächst ein, inzwischen ziehen die Immobilienverkäufe wieder an. Im Jahr 2025 wurden laut Report des Gutachterausschusses in Pforzheim 1255 Immobilienkäufe registriert – fünf Prozent mehr als im Vorjahr. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stieg die Zahl der Verkäufe sogar um elf Prozent auf 235. Das Niveau liegt allerdings weiterhin unter den Jahren vor der Zinswende.
Auch die Voraussetzungen haben sich verbessert: Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex kommt für Juni 2026 bundesweit auf 103 Punkte. 100 markiert dort die rechnerische Grenze zur Erschwinglichkeit. Pforzheim mit einem Indexwert von 95 und der Enzkreis mit 97 liegen zwar nur knapp darunter. Gleichzeitig hat sich die Erschwinglichkeit in der Goldstadt laut Untersuchung deutlich verbessert – um zehn Prozent innerhalb von zwei Jahren. Warum ist der Kauf erschwinglicher geworden? Laut den Experten spielen mehrere Faktoren eine Rolle: Zum einen seien die Einkommen gestiegen, zum anderen hätten sich die Immobilienpreise angepasst. Das habe zu einer spürbaren Entlastung geführt, heißt es in der IW-Studie.
Doch gerade als sich der Immobilienmarkt wieder gefangen hat, könnte er erneut unter Druck geraten: Seit dem Sommer ziehen die Bauzinsen im Zuge höherer Inflationserwartungen und gestiegener Kapitalmarktzinsen wieder an. Laut „Finanztip“ liegen die aktuellen Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung zwischen 4,2 und 4,3 Prozent pro Jahr.
Auch Bauen wird aufgrund der Inflation wieder teurer. Die Neubaupreise für Wohngebäude lagen laut Statistischem Bundesamt im zweiten Quartal im Schnitt fünf Prozent über dem Vorjahreswert. Bestandsimmobilien werden für Käufer daher immer interessanter. Deutschland bleibt zugleich eine Mieternation. Die Wohneigentumsquote ist im europäischen Vergleich niedrig. Kritiker sehen darin zunehmend ein gesellschaftliches Problem: Selbst dort, wo Kaufpreise stagnieren oder sinken, fällt es vielen Durchschnittsverdienern schwer, sich eigene vier Wände zu leisten.
Immobilienfachwirtin Katrin Troisi-Kampmann spricht von der „Mietfalle“: „Bei vielen Familien fließt inzwischen bis zur Hälfte des Einkommens in die Miete. Da bleibt kaum Spielraum, um gleichzeitig Rücklagen und Eigenkapital für die eigenen vier Wände aufzubauen“, sagt die Pforzheimerin.
Während Haushalte in den 1980er-Jahren weniger als zwei Jahreseinkommen benötigten, um den notwendigen Eigenkapitalbedarf für einen Wohnungskauf aufzubringen, waren es im Zeitraum 2015 bis 2024 mehr als drei Jahreseinkommen. Das hat eine Untersuchung des Kiel Instituts ergeben.
Doch es gibt auch Chancen – etwa beim Thema Energieeffizienz. So könnten Gebäude der Klasse D für Käufer einen wirtschaftlich interessanten Mittelweg darstellen: „Sie sind meist günstiger als hoch effiziente Häuser und lassen sich häufig mit überschaubarem Aufwand energetisch verbessern“, schreiben Experten im Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex.
Darauf macht auch der Pforzheimer Gutachterausschuss aufmerksam: Moderne und gut sanierte Häuser hielten im vergangenen Jahr ihre Preise, während ältere Immobilien mit hohem Sanierungsbedarf Abschläge hinnehmen mussten. Der Durchschnittspreis eines freistehenden Ein- und Zweifamilienhauses sank demnach auf rund 498.000 Euro (2024: 533.000 Euro).
Auf dem Weg zum Wohneigentum gibt es also weiterhin Hürden. Doch der Markt bietet wieder mehr Spielraum – vor allem für Käufer, die beim Objekt flexibel sind und ausreichend Eigenkapital mitbringen. KATHARINA LINDT
„Wir erleben eine langsame Normalisierung“
Im Gespräch mit PZ-Redakteurin Katharina Lindt erläutert Katrin Troisi-Kampmann von Troisi Immobilien, wie sie den Pforzheimer Immobilienmarkt derzeit einschätzt.
Der Pforzheimer Immobilienmarkt belebt sich wieder, gleichzeitig liegen die Verkaufszahlen noch deutlich unter früheren Jahren. Gibt es aus Ihrer Sicht eine echte Marktbelebung oder einigen sich Verkäufer und Käufer nun auf realistische Preise?
Aus meiner Sicht erleben wir vor allem ganz langsam eine Normalisierung. Realistische Verkäufer haben ihre Preisvorstellungen den veränderten Rahmenbedingungen angepasst und Käufer können heute aus einem größeren Angebot wählen. Der Konkurrenzdruck unter den Käufern ist deutlich geringer als in der Niedrigzinsphase. Entscheidungen werden dadurch rationaler und weniger emotional getroffen. Gekauft wird, wenn Preis, Finanzierung und Immobilie unter dem Strich langfristig zusammenpassen. Das bringt Verkäufer und Käufer wieder häufiger zusammen. Von einem neuen Boom würde ich dennoch nicht sprechen.
Was kann ein guter Makler bei einem schwierigen Altbau tatsächlich besser als ein Privatverkäufer?
Gerade bei einem schwierigen Altbau zeigt sich der Mehrwert eines erfahrenen Maklers. Ich bin selbst Altbau-Liebhaberin und sehe neben dem Sanierungsbedarf auch das Potenzial. Ich kann Käufern schnell Ideen zu Umbauten geben, den Sanierungsaufwand und mögliche Kosten grob einordnen und auf mein großes Netzwerk an Fachleuten zurückgreifen. Gerade Käufer einer selbstgenutzten Immobilie haben oft wenig Sanierungserfahrung. Treffen hoher Sanierungsbedarf und das aktuelle Zinsniveau aufeinander, kann das schnell überfordern. Dann gilt es, einen kühlen Kopf zu bewahren, Möglichkeiten aufzuzeigen, aber nichts schönzureden. Der Käufer muss wissen, worauf er sich einlässt. Gerade bei solch hohen Summen sind Transparenz und Vertrauen für mich das A und O.
Auf dem Pforzheimer Mietmarkt herrscht praktisch Vollvermietung, zugleich wird kaum neu gebaut. Wie wird sich der regionale Immobilienmarkt aus Ihrer Sicht in den kommenden Jahren entwickeln?
Ich gehe davon aus, dass sich der Pforzheimer Immobilienmarkt in den kommenden Jahren weiter zweiteilen wird: Der Käufermarkt dürfte sich weiter stabilisieren, während der Druck auf dem Mietmarkt eher noch zunimmt. Hohe Baukosten, fehlende Fördermittel und Finanzierungskosten führen dazu, dass viele Neubauprojekte wirtschaftlich nicht mehr tragfähig sind und zurückgestellt werden. Solange sich an diesen Rahmenbedingungen nichts ändert, werden wir nicht genügend neuen Wohnraum schaffen. Bei gleichzeitig praktisch voll vermietetem Bestand bedeutet das: Wohnraum bleibt knapp und die Mieten werden weiter unter Druck stehen. Auf dem Käufermarkt wird sich die Qualität einer Immobilie künftig noch deutlicher im Preis widerspiegeln. Gut sanierte oder neuere Immobilien dürften leicht im Preis steigen, während bei Objekten mit größerem Sanierungsbedarf weiterhin sehr genau gerechnet wird. Entscheidend ist, ob Preis, Zustand und Finanzierung langfristig zusammenpassen.
„2026 ist kein Jahr zum Abwarten“,2026 ist kein Jahr zum Abwarten'
Im Gespräch mit PZ-Redakteurin Katharina Lindt erklärt Kristina Sauter von der Sparkasse Pforzheim Calw, welche Trümpfe Makler auf dem Immobilienmarkt ausspielen können.
Häuser und Wohnungen lassen sich Erhebungen zufolge wieder länger vermarkten. Was kann ein Makler aktuell mehr leisten als ein Privatverkäufer?
Im dynamischen Immobilienmarkt erkennen private Verkäufer immer öfter, dass das Exposé allein nicht über den Verkaufserfolg entscheidet. Vielmehr zählen eine durchdachte Vermarktungsstrategie, ein starkes regionales Netzwerk und die sichere Finanzierung der Käufer. Lieber eine Auswahl solventer Interessenten als ein Besichtigungstourismus in den privaten vier Wänden. Viele Privatverkäufer beauftragen uns, weil sie die Kombination aus Vertrauen, langjähriger Erfahrung, seriöser Immobilienvermittlung, dem rechtlichen Knowhow und Finanzierungsexpertise schätzen. Diese ganzheitliche Betreuung schafft für Käufer und Verkäufer zusätzliche Sicherheit und verkürzt die Entscheidungswege.
Die Zinsen haben wieder angezogen, zugleich sind die Preise vielerorts zurückgekommen. Ist der Immobilienkauf für manche Haushalte heute wieder interessanter als noch vor zwei oder drei Jahren?
Während die Bauzinsen wieder über dem Niedrigzins-Niveau liegen, bleiben die Immobilienpreise noch immer unter den Höchstständen von 2022. Das eröffnet Käufern neue Chancen. Statt den perfekten Moment abzuwarten, gilt es jetzt, die passende Immobilie zu finden und mit einer langfristigen Finanzierung zu sichern. Eine fundierte Finanzierungsberatung schafft Klarheit. Eigentum erweist sich zugleich gegenüber steigenden Mieten als kluge Wahl: Wer über Eigenkapital und eine langfristige Perspektive verfügt, profitiert von Stabilität und Wertzuwachs. 2026 ist somit kein Jahr zum Abwarten, sondern zum Handeln.
Viele Eigentümer müssen in den kommenden Jahren ihre günstigen Altfinanzierungen ablösen. Erwarten Sie vor allem Belastungen – oder kann dadurch auch wieder mehr Bewegung in den Markt kommen?
Viele Eigentümer, die zu besonders günstigen Konditionen finanziert haben, verfügen inzwischen über eine erheblich geringere Restschuld und finanzieren entsprechend neu. Wer jetzt vorausschauend plant, kann verschiedene Finanzierungsmodelle prüfen und sich langfristig absichern – dabei ist die Beratung durch unsere Finanzierungsexperten ein echter Mehrwert. Eine anstehende Anschlussfinanzierung kann Eigentümer dazu veranlassen, ihre persönliche Lage neu zu bewerten: Soll ich in der Immobilie bleiben? Modernisierungen vornehmen? Die Immobilie verkaufen und das gebundene Kapital freisetzen? Solche Überlegungen können zusätzliche Marktbewegungen erzeugen, was dem Immobilienmarkt insgesamt zugutekommt.
„Bei einer einfachen Immobilie kann vieles gutgehen – bei einer schwierigen kommt es auf Erfahrung an. Ein professioneller Makler weiß, welchen Preis der Markt trägt, welche Zielgruppe infrage kommt und wie sich Besonderheiten richtig positionieren lassen. Wir kümmern uns um Unterlagen, Vermarktung, Interessentenprüfung, Besichtigungen und Verhandlungen und koordinieren den Verkauf bis zum Notar. Gerade bei Baulasten, Sanierungsbedarf, Vermietung oder fehlenden Unterlagen gilt es, Hindernisse früh zu erkennen und zu lösen. Ein guter Makler verkauft deshalb nicht einfach eine Immobilie – er schafft die Voraussetzungen für einen sicheren und erfolgreichen Verkauf. Durch unsere Erfahrung in Hausverwaltung, Immobilienvermittlung, Planung und Architektur haben wir gerade bei anspruchsvollen Objekten einen breiteren Blick.“
Ilyas Tolga Bursal,
Geschäftsführer von Smart Estate in Mühlacker
Ihre Immobilie ist einmalig. Der Verkauf sollte es auch sein.
Wer eine Immobilie verkauft, möchte die richtigen Entscheidungen treffen.
Den richtigen Preis erzielen. Die richtigen Käufer erreichen. Sicherheit im gesamten Ablauf genießen. Rechtliche Vorgaben einhalten. Und vor allem die eigene Immobilie in guten Händen wissen.
Dafür steht die Immobilienvermittlung der Sparkasse Pforzheim Calw.
Regionale Marktkenntnis
Die Immobilienexperten kennen die Region wie ihre Westentasche - von den individuellen Wohnlagen bis zu den besonderen Suchkriterien der solventen Käufer, die sie betreuen.
Klare Verkaufsstrategie
Eine fundierte Marktanalyse ist der Anfang eines gelungenen Verkaufs. Die Sparkasse bewertet Ihre Immobilie individuell und entwickelt daraus eine klare Verkaufsstrategie.
Starke Vermarktung
Mit einem starken Netzwerk und über 77 Geschäftsstellen werden die richtigen Interessenten erreicht, Ihre Immobilie professionell präsentiert und zielgerichtet beworben.
Persönliche Begleitung
Die qualifizierten Beraterinnen und Berater begleiten den Immobilienverkauf mit langjähriger Erfahrung und kümmern sich um sämtliche Formalitäten.
Individuelle Beratung
Hinter jedem Immobilienverkauf steckt eine persönliche Geschichte - Sei es ein Familienwechsel, der Ruhestand, eine Erbschaft, eine Vermögensentscheidung oder einfach der Wunsch nach Veränderung. Es geht nicht um irgendeine Immobilie. Die Immobilienexperten wissen was sie ihnen bedeutet. Ein erfolgreicher Verkauf ist mehr als ein Inserat. Sichtbarkeit ist zwar wichtig, aber den einen richtigen Käufer zu finden ist entscheidend.
Denn ein Kaufinteressent ist noch lange kein Käufer. Diese Erfahrung machen viele private Verkäufer. Eine Anfrage ist schnell gestellt. Spannend wird es, wenn es um die nächsten Schritte geht.
Ist die Finanzierung realistisch? Liegen alle Unterlagen vor? Wie bereite ich den Notartermin vor? Ein wahres Immobiliendickicht.
Abteilungsdirektorin Kristina Sauter von der ImmobilienSparkasse Pforzheim Calw
Hier zahlt sich Erfahrung aus. Die ImmobilienSparkasse Pforzheim Calw begleitet ihre Kundinnen und Kunden seit über 50 Jahren erfolgreich. 23 Immobilienberater und -beraterinnen, sowie 9 Mitarbeitende im Backoffice sind für Ihre Kunden im Einsatz. Die Experten schaffen Klarheit, filtern ernsthafte Interessenten und begleiten die Beteiligten sicher im gesamten Prozess.
Gerade in Zeiten sich verändernder Rahmenbedingungen schätzen Eigentümer einen Partner, der Sicherheit und Transparenz verbindet. Das zeigen auch die zahlreichen 5-Sterne Google-Bewertungen.
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