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"Die Kooperation mit einem Fachmann ist die einfachste und beste Möglichkeit, einen realistischen und erfolgversprechenden Immobilienpreis zu ermitteln", sagt der Mühlacker Immobilienkaufmann und Immobilienmakler Carsten Jurende.  Foto: Privat 

Carsten Jurende: Optimale Immobilienbewertung fördert den Verkaufserfolg

Immobilienpreise kennen seit Jahren nur eine Richtung: Sie gehen nach oben. Nicht überall extrem, aber dafür in manchen Gegenden in größeren Schritten. Da fragen sich manche Immobilienbesitzer, ob jetzt nicht die beste Gelegenheit wäre, das eigene Haus oder die eigene Wohnung zu verkaufen. Allerdings steht vor dem Verkauf die Ermittlung eines zielführenden Verkaufspreises. Und da kann man Fehler machen, wie der Mühlacker Immobilienkaufmann und Immobilienmakler Carsten Jurende im Interview mit PZ-Medien erklärt. 

PZ-Medien: Herr Jurende, ist jetzt gerade die beste Zeit, meine Wohnimmobilie zu verkaufen?

Carsten Jurende: Vor allem in Ballungsgebieten oder wie etwa in Pforzheim und im Enzkreis in der Lage zwischen zwei wirtschaftlich prosperierenden Großstädten wie Stuttgart und Karlsruhe gibt es einen Run auf Häuser und Wohnungen. Das Angebot ist daher knapp, die Verkaufspreise liegen auf hohem Niveau. Aber für einen Laien ist es schwierig, den richtigen Preis zu finden – und der entscheidet letztlich über den Erfolg der Verkaufsaktion.

PZ-Medien: Aber reicht es nicht einfach, meine Bau- und Grundstückskosten von damals wieder zurückzubekommen?

Carsten Jurende: Wenn einem das genügt und es ins Bild des aktuellen und lokalen Immobilienmarkts passt, dann kann man das in Erwägung ziehen. Allerdings empfehle ich aus meiner Erfahrung heraus einen Paradigmenwechsel. Wichtiger und zielführender wäre es nämlich zu fragen, wie denn der Immobilienkauf aus der Sicht des Käufers aussieht. Also muss sich der Hausbesitzer fragen, was seine Immobilie heute wert ist. Und das kann weniger, aber auch um einiges mehr sein als damals.

PZ-Medien: Also wenn die Zeiten für Immobilienverkäufer gerade so rosig aussehen, kann man doch getrost etwas mehr verlangen?

Carsten Jurende: Das klingt zwar immer wieder verlockend, aber davon rate ich generell ab, vor allem wenn keine echte und aktuelle Ermittlung des Immobilienpreises als Basis vorliegt. Ohne realistische Werteinschätzung wird ein Verkauf zum Glücksspiel. Oftmals hört man, dass man nur einen Käufer braucht, und dass es schon jemanden gibt, der bereit ist, jeden Preis zu zahlen. Der erste Teil dieser Aussagen stimmt zwar, das Haus kann lediglich ein Interessent kaufen. Aber dass jemand bereit ist, jeden Preis zu zahlen, ist eher eine Wunschvorstellung und entspricht nicht der Realität. Die Käufer sind dank des Internets so preissensibel wie noch nie zuvor. Die meisten Käufer schauen sich den Immobilienmarkt genau an, bevor sie eine Kaufentscheidung in Erwägung ziehen. So hat eine Studie gezeigt, dass eine Immobilie wegen einer überzogenen Preisforderung schnell zum Ladenhüter wird. Das heißt: Sie verkaufen das Haus im Schnitt erst viele Monate später und dann nach mehreren Preissenkungen sogar noch für weniger Geld als bei einem günstigeren Einstiegspreis möglich gewesen wäre.

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Geld und Zeit sparen: So findet man den richtigen Verkaufspreis für eine Immobilie

PZ-Medien: Das bedeutet dann ja wohl, dass man sich als Verkäufer entweder intensiv auf den Verkauf vorbereiten oder sich professionelle Hilfe holen muss.

Carsten Jurende: Es ist immer besser, sich einem Fachmann anzuvertrauen. Ich biete zum Beispiel auf meiner Homepage auch ein Preisbewertungs-Tool an, aber das ist nur Basis für eine erste grobe Einschätzung. In der Tat geht es nicht ohne die Hilfe des Fachmanns, ohne seine Recherche, seine Fachkenntnisse und seine Erfahrung.

PZ-Medien: Was gibt denn nun den Ausschlag über die Höhe des Verkaufspreises?

Carsten Jurende: Die Lage der Immobilie spielt selbstverständlich eine entscheidende Rolle. Man muss auch das Baujahr, die Größe des Grundstücks, die vorhandene Wohn- und Nutzfläche und vieles mehr berücksichtigen, aber der zentrale Ausgangspunkt für die Ermittlung des Verkaufspreises ist das Wissen um den Wert des Grundstücks. Vereinfacht gesagt macht es natürlich einen riesigen Unterschied ob das Einfamilienhaus am Killesberg in Stuttgart steht oder im tiefsten Schwarzwald. Obwohl der Schwarzwald schön ist, wird das gleiche Haus am Killesberg um ein Vielfaches mehr kosten. Hierbei ist der aktuelle Bodenrichtwert ein ausschlaggebender Faktor.

PZ-Medien: Aber die Ausstattung der Immobilie und der Zustand des Hauses sind doch nicht unwichtig. Muss das nicht auch in den Verkaufspreis einfließen?

Carsten Jurende: Natürlich. Der Bodenrichtwert ist das Fundament der Preisermittlung. Dann geht es darum, realistisch die Ausstattung und den Zustand der Immobilie einzuschätzen. Verkäufer, die schon viele Jahre in ihrem Haus leben, neigen dazu, den Zustand der Immobilie zu überschätzen. Das hat ganz einfach etwas mit den Emotionen zu tun. Die Käufer allerdings berücksichtigen ganz genau, ob der Kaufpreis noch Spielraum lässt für teure Renovierungen oder notwendige Sanierungsmaßnahmen. Hier hilft der fachmännische Blick des Immobilienprofis, die Vorstellungen von Verkäufer und Käufer sinnvoll und zielführend anzugleichen.

PZ-Medien: Also schnell mal ein paar Daten irgendwo im Internet eingeben, um dann innerhalb von zwei bis drei Minuten einen Preis zu bekommen, ist wenig sinnvoll?

Carsten Jurende: Für den Immobilienbesitzer, der einfach nur einen ganz groben Wert wissen möchte, reicht die Onlinebewertung. In diesem Fall macht beispielsweise ein Kurzgutachten eines Fachmannes für 500 bis 1000 Euro keinen Sinn. Wenn man allerdings einen Verkauf plant, ist es unerlässlich, einen Fachmann mit ins Boot zu holen. In der Region Pforzheim liegen wir bereits bei kleinen 1-Zimmer-Wohnungen bei Preisen von 70.000 Euro bis 115.000 Euro. Stellen Sie sich vor, Sie verschätzen sich beim Verkauf des eigenen Einfamilienhauses um 20 bis 30 Prozent. Das ist sehr viel Geld!

PZ-Medien: Welche Verfahren gibt es denn nun bei der Immobilienbewertung?

Carsten Jurende: Grundsätzlich kann man stark vereinfacht sagen, dass die folgenden drei Bewertungsmethoden bei der Wertermittlung eine große Rolle spielen.

Mit der Methode des Sachwertverfahrens bewertet man den Wert des Bodens und den Wert des Baukörpers, der auf dem Grundstück steht. Beim Bodenrichtwert spielen die Fläche, auf dem das Haus erbaut wurde, sowie die Ausstattung und das Alter eine große Rolle.

Das Ertragswertverfahren wird meist bei vermieteten Immobilien herangezogen. Dabei spielen die erzielte Kaltmiete sowie die Bewirtschaftungskosten eine ausschlaggebende Rolle.

Das Vergleichswertverfahren funktioniert sehr gut bei Reihenhäusern und Wohnungen in größeren Mehrfamilienhäusern. Hierbei schaut man sich die erzielten Kaufpreise vergleichbarer Immobilien an, gegebenenfalls werden hier auch noch kleine Anpassungen gemacht, da beispielsweise ein Penthouse mit Fahrstuhl im gleichen Haus einen höheren Wert hat als eine Wohnung im ersten Obergeschoss. Der Fallstrick hierbei ist, dass man als Laie keine guten und verlässlichen Datengrundlagen hat. Zwar sieht man ab und an Angebote auf Immoscout24 oder hört etwas in der Nachbarschaft, aber ich kann Ihnen versichern, dass die Preise, die im Kaufvertrag beim Notar unterschrieben werden, von den Aussagen der Nachbarn oder den Onlineinseraten abweichen.

PZ-Medien: Das klingt für den Laien doch recht kompliziert und aufwändig.

Carsten Jurende: Die Bewertungsmethoden habe ich hier nur sehr stark vereinfacht erklärt. Ich lege es jedem Verkäufer ans Herz, hierbei nicht ein kleines Selbststudium zu starten, sondern sich gleich professionelle Unterstützung zu holen. Die Kooperation mit einem Fachmann ist die einfachste und beste Möglichkeit, einen realistischen und erfolgversprechenden Immobilienpreis zu ermitteln. 

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Carsten Jurende
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