Bundesweit entwickeln sich die Preise für Grundstücke und Immobilien ganz unterschiedlich. Doch nicht nur von Region zu Region, auch in einzelnen Ortsteilen innerhalb einer Stadt gibt es zum Teile große Abweichungen. Wie beinahe überall in Süddeutschland zeigen die Prognosen auch für Pforzheim einen leichten Preisanstieg. Verschiedene Konzepte liegen für die künftige Stadtentwicklung bereit. Wird die Goldstadt davon profitieren können? Und was bedeutet dies für gewerbliche oder private Immobilienbesitzer?
Blick auf die aktuelle Lage
Fehlender bezahlbarer Wohnraum und eine hohe Nachfrage nach attraktiven Gewerbeflächen – mit diesen Herausforderungen sind so gut wie alle größeren Städte und Ballungsräume betroffen. Auch Pforzheim hat zu kämpfen, geeignete Flächen für Neubauten sind rar.
Vor allem für die Schaffung von privat genutzten Immobilien ist bislang kein schlüssiges und nachhaltiges Wohnraumkonzept erarbeitet worden. Experten verweisen auf die Notwendigkeit, Grundstücke von der Stadt zu erwerben, um künftige Bauprojekte realisieren zu können und die Flächen nicht an Investoren zu verlieren. Langfristig kann dies dazu beitragen, die Preise auf dem lokalen Immobilienmarkt stabil zu halten und einen unverhältnismäßigen Anstieg zu verhindern.
Der aktuelle Immobilienmarktbericht
Ein Gutachterausschuss hat in einem umfassenden Bericht die aktuelle Lage auf dem Pforzheimer Immobilienmarkt untersucht. Beim Bauland zeigt sich, dass vor allem Grundstücke in den Ortsteilen zuletzt teurer geworden sind: um 15 Prozent – innerhalb des Stadtgebiets hingegen lediglich um fünf Prozent. Gewerbeflächen haben um zehn Prozent zugelegt.
Freie Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzte Objekte waren kaum verfügbar, was sich in einem Rückgang der Verkaufszahlen widerspiegelt (um durchschnittlich 41,5 Prozent). Neugebaute Eigentumswohnungen sind hingegen stark gefragt, hier haben sich die Kauffälle beinahe verdoppelt (um 98 Prozent).
Ein Blick auf die aktuelle Bodenrichtwertkarte zeigt, dass sich je nach Lage die Grundstückspreise stark unterscheiden. Besonders signifikant ist dies bei den Werten der Bereiche im Zentrum rund um die Fußgängerzone (820 - 2.500) und den angrenzenden Flächen in der Weststadt (280 - 360) zu sehen.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) analysiert regelmäßig die Veränderungen im Bereich der Wohnimmobilien. Die aktuelle Dokumentation City Report Pforzheim 2018 bestätigt den nach wie vor hohen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, der nur schwer gedeckt werden kann.
Neu gebaute Eigentumswohnung mit mittlerem Ausstattungsstandard sind innerhalb eines halben Jahres um durchschnittlich 4,2 Prozent gestiegen. Betrachtet man die letzten fünf Jahre, zeigt sich zudem, dass gebrauchte Mietwohnungen heute rund neun Prozent teurer sind, freistehende Einfamilienhäuser um rund elf Prozent und gebrauchte Eigentumswohnungen sogar um rund 30 Prozent.
Im Vergleich zu vielen anderen Großstädten in Deutschland haben die Mieten in Pforzheim im letzten Halbjahr nur leicht angezogen. In Bestandsimmobilien beträgt der Anstieg 1,3 Prozent, bei Mietwohnungen in Neubauten 3,4 Prozent.
Bautätigkeit in Pforzheim
Laut Landesstatistik wurden im Stadtkreis von Pforzheim in den letzten drei Quartalen insgesamt 175 Bauvorhaben genehmigt. Darunter fallen Neubauten als auch Sanierungsmaßnahmen oder Umbauten bei reinen Wohngebäuden als auch bei gemischtgenutzten Immobilien und Gewerbeobjekten. Dabei sollen gleichzeitig 488 neue Wohnungen unterschiedlicher Größe entstehen.
2017 wurden 72 Wohngebäude und 24 Objekte für anderweitige Nutzung fertiggestellt. Gerade in der Innenstadtlage bieten sich nur wenige Flächen für neue Projekte. Unter Umständen könnten hier Vorschläge zur Nachverdichtung oder Aufstockung realisiert werden.
Die Zahlen zeigen, dass insgesamt weniger gebaut wird, als es die Nachfrage verlangt. Sowohl im Bereich der privat genutzten Immobilien, als auch bei Gewerbebauten sind hier künftig innovative Konzepte gefragt.
Geplante Konzepte zur Stadtentwicklung
Dabei gibt es verschiedene Bereiche, für die Projekte bereits geplant sind. Im gesamten innenstädtischen Raum können Quartiere weiterentwickelt werden:
Nahe des Hauptbahnhofs stellt das ZOB Süd Areal eine Fläche in besonders attraktiver Lage dar und steht seit der Fertigstellung des neuen Busbahnhofs zur Verfügung.
In Pforzheim Mitte kann ein größeres Areal im Umfeld der geschwungenen Deimlingstraße umstrukturiert werden. Im Dialogpapier zur Innenstadt-Ost sind verschiedene Projekte in diesem Bereich festgehalten. Geplant sind ein Neubaubereich am südwestlichen Rand, der Ausbau eines Mischquartiers rund um das Rathaus, das Projekt „Wohnen am Schlossberg“ am nördlichen Rand, Ergänzungen und Neubauten am nördlichen und westlichen Ende des Marktplatzes, sowie die Errichtung des East-Side-Towers am östlichen Rand als Landmarke.
Direkt angrenzend an die Enz liegt das Alfons-Kern Areal, für das sich eine Nutzung im Kontext der nahegelegenen Hochschule für Gestaltung anbietet.
Positive Resonanz gab es bereits für das Projekt Urban Nature, mit dem die Stadt auch schon einen Preis einheimsen konnte. Dabei wurde die Umgebung der langgezogenen Kaiser-Friedrich-Straße, welche die Weststadt am Ufer der Enz prägt, attraktiver gestaltet. Neben den neuen Skulpturen entlang einer Meile wurde vor allem die Bevölkerung selbst aktiv in das Projekt miteinbezogen und hat für Dynamik gesorgt.
Eine ähnliche Entwicklung erhoffen sich die Planer und Organisatoren auch von der Neugliederung der Innenstadt Ost. Die drei aktuellen Wettbewerbsbeiträge setzen dabei eigene formale und strukturelle Schwerpunkte. Allen gemein ist jedoch eine Verkehrsberuhigung, was die Lebensqualität im Quartier stark verbessern würde.
Wünschenswert wäre zudem, dass durch die geplanten Maßnahmen das Viertel rund um das Kreativzentrum Emma noch enger mit dem Stadtkern verbunden wird und sich so nicht zwei konkurrierende Zentren entwickeln.
Pforzheim mit schwerem Erbe
Der zweite Weltkrieg stellte für Pforzheim einen entscheidenden Einschnitt dar. Einem Luftangriff fiel nicht nur rund ein Fünftel der Bevölkerung zum Opfer, der innere Stadtkern wurde dabei durch einen Großbrand beinahe vollständig zerstört. Somit hat Pforzheim auch seine städtebauliche Identität verloren.
Bis dahin war das Zentrum vor allem von Fachwerkbauten dominiert – eine klare Struktur fehlte allerdings auch damals schon. Nach Kriegsende wurde die Innenstadt komplett neu aufgebaut – an Restauration war größtenteils nicht zu denken. Eine Gesamtstrategie, wie sie es etwa exemplarisch in einigen französischen Gemeinden gab, wurde in Pforzheim damals nie verfolgt, obwohl diese Gelegenheit wohl einmalig gewesen wäre.
Stattdessen erfolgte der Wiederaufbau eher nach pragmatischen und zweckdienlichen Prämissen und fügte sich der organischen Nutzungsentwicklung. Nicht zuletzt, weil mit einem eingeschränkten Budget in kürzester Zeit wieder neuer Wohnraum geschaffen werden musste, sondern auch strukturelle Neuordnungen zentraler Gebäude (Bahnhof, Post) umzusetzen waren.
Einen weiteren Einschnitt stellt bis heute der wirtschaftliche Wandel durch die Abwanderung der Schmuckindustrie dar. Zwar sind die Arbeitslosenzahlen seit einigen Jahren rückläufig, doch nach wie vor bildet Pforzheim das Schlusslicht in Baden-Württemberg. Die Quote liegt in der Stadt derzeit bei 5,8 Prozent (August 2018). Am stärksten sind derzeit die Bereiche der Metallverarbeitung, der Präzisionstechnik, des Großversandhandels und der Dienstleistungssektor.
Obwohl Pforzheim zusätzlich von seiner vorteilhaften Lage zwischen anderen wirtschaftlichen Anziehungspunkten wie Karlsruhe und Stuttgart profitieren kann, bleibt die fehlende Strukturierung der Stadt und ihr uneinheitliches Stadtbild ein negativer Punkt, was sich etwa immer wieder bei der Anwerbung notwendiger Fachkräfte von Außerhalb zeigt. Nicht nur als Wohnraum, auch als Wirtschafts- und Investitionsstandort macht dies den Ort weniger attraktiv. Unternehmen, Investoren und Arbeitgeber fordern deshalb dringlich das Vorantreiben der Pläne für die Innenstadt-Ost.
Pforzheim als Wohnort
Insgesamt zielen die geplanten Veränderungen allesamt darauf ab, die Wohnqualität in Pforzheim zu erhöhen und der Stadt ein attraktiveres Gesamtbild zu verschaffen. Neue Plätze und eine sinnvolle Verkehrsführung sollen nicht nur Gastronomie und Handel stärken, sondern das Zentrum durch die geplanten Neubauten auf dem Schlossberg auch wieder als Wohnumfeld in den Fokus rücken.
Die Zahlen des Immobilienmarkberichtes zeigten, dass die große Nachfrage nach Wohnraum vor allem die Preise in den Stadtteilen außerhalb stärker ansteigen ließ. Neue Baugebiete entstehen derzeit im Südwesten der Stadt zwischen Postwies- und Werner-Siemens-Straße, in unmittelbarer Nähe des Wildparks im Südosten, sowie noch weiter westlich im neuen Stadtteil Tiergarten.
Alle drei Standorte befinden sich durchaus noch in zentrumsnaher Lage. Hier wird ein weiterer Vorteil der Stadt deutlich – die kurzen Wege. Die einzelnen Quartiere sind durch die Infrastruktur gut miteinander verbunden.
Pforzheim als attraktiver Standort
Die Stadt ist trotz der strukturellen Herausforderungen ein Anziehungspunkt für Arbeitnehmer. 2017 Pendelten regelmäßig fast 31.000 Personen vom Umland nach Pforzheim. Dazu kamen über 48.000 Beschäftigte, die in der Stadt auch ihren Wohnort haben. Die Sicherung der Lebensgrundlage durch ein Einkommen ist eines der wichtigsten Faktoren bei der Entscheidung für den Lebensmittelpunkt.
Anders als in Karlsruhe, Stuttgart oder auch in der Region um Baden-Baden sehen die Prognosen für die Immobilienpreisentwicklung für Pforzheim gut aus. Zumindest für alle, die planen, sich dort Eigentum anzuschaffen. Dies macht die Stadt zu einer attraktiven Alternative auch für Personen, die nicht in der Goldstadt arbeiten.
Die unmittelbare Nähe zur A8 verbindet Pforzheim vorteilhaft mit den anderen wirtschaftlichen Zentren in Baden-Württemberg. Gleichzeitig ist man schnell draußen im Grünen und die Nachbarschaft zum nördlichen Schwarzwald macht diesen als Erholungsgebiet ebenfalls schnell erreichbar.
Auch was das kulturelle Leben oder die Ausbildungsmöglichkeiten betrifft, braucht sich Pforzheim nicht verstecken. Das Theater, die zahlreichen Museen, sowie die Hochschule mit den drei Fachbereichen Technik, Wirtschaft und Recht, sowie Gestaltung stellen eine grundlegende Basis. Europaweit einzigartig ist zudem die Goldschmiede- und Uhrmacherschule, die internationale Schüler anlockt und die Tradition der Stadt weiterführt.
Wo ist Wohnen in Pforzheim attraktiv?
Als beliebte Wohngegenden gelten in Pforzheim der Stadtteil Birkenfeld und der Sonnenberg im Westen sowie die Nordstadt und Quartiere im Südosten. Als problematisch hingegen gelten Brötzingen und Maihälden sowie die Oststadt. Bei letzterer sorgen vor allem ungenutzte ehemalige Industrie- und Wirtschaftsflächen wie das Thales-Areal und die demographische Zusammensetzung im Viertel für Schwierigkeiten.
Das Initiativprogramm Wohnen der Stadt Pforzheim entwickelt kontinuierlich Strategien für die Schaffung von neuen Flächen, an denen gebaut werden kann. Beispielsweise bietet der Norden noch Potential zur Nachverdichtung.
Aus dem Immobilienmarktbericht geht hervor, dass die durchschnittlichen Kaufpreise für Bauplätze gemischter Nutzung in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Einen signifikanten Sprung machten die Preise dabei vom Jahr 2015 (345 Euro/m²) auf das Jahr 2016 (647 Euro/m²) – beinahe eine Verdoppelung. Seit etwa 2014 ist zudem ein stärkerer Anstieg bei der Preisentwicklung für Eigentumswohnungen jeder Größenordnung zu beobachten.
Wer eine Wohnimmobilie kaufen möchte, sollte sich mit der Preisentwicklung an den verschiedenen Standorten auseinandersetzen. Der anhaltend leichte Anstieg der Preise zeigt, dass Immobilien in Pforzheim langfristig an Wert gewinnen können. Dies ist ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung und Planung der Finanzierung.
Nach wie vor ist das allgemein günstige Zinsniveau ein weiterer Punkt, der dafür spricht, sich heute Wohneigentum anzuschaffen. Wer sich vorher umfassend informiert und vorbereitet, hat schließlich die besten Chancen beim Gespräch mit dem Geldinstitut, um eine Finanzierungsanfrage erfolgreich abschließen zu können.
Pforzheim als Wirtschaftsstandort
Auch, wenn die Stadt mit dem Strukturwandel durchaus zu kämpfen hat, zeichnen viele Faktoren ein positives Bild von der Wirtschaft in Pforzheim. Das Analyseinstitut untersucht regelmäßig Städte und Regionen in Deutschland auf ihre Zukunftsfähigkeit. Die Ergebnisse aus dem daraus resultierenden Zukunftsatlas bescheinigen der Stadt „hohe Zukunftschancen“, was vor allem auf die starke Dynamik und die demographische Zusammensetzung zurückzuführen ist. Pforzheim positioniert sich unter insgesamt 402 analysierten Städten auf einem guten 87. Platz.
Strukturwandel mit Zukunftschancen
Aber auch in Bezug auf seine Innovationskraft kann die Goldstadt punkten. Auch hier zahlt es sich aus, dass die lokale Wirtschaft gut vernetzt ist und zwar auf verschiedene Weise: Zum einen ist die Nähe zu den Technologie- und Metropolregionen Karlsruhe und Stuttgart gegeben, zum anderen funktioniert der Austausch mit Bildungs- und Forschungseinrichtungen, was für beide Seiten Synergieeffekte nutzbar macht.
Pforzheim ist dabei, sich von der Goldstadt zum wettbewerbsfähigen Produktions- und Dienstleistungsstandort zu entwickeln. Für Unternehmer sind gute Bedingungen zu finden. Ausschlaggebende Indikatoren für die Stärke einer Stadt waren bei der Bewertung unter anderem die Arbeitsplatzdichte, die Beschäftigtenzahl in den relevanten Zukunftsfeldern, die Gründungsintensität, die Investitionsquote der Industrie oder auch schlicht die verkehrstechnische Anbindung. Bei all diesen Punkten kann sich Pforzheim gut behaupten.
Entwicklung der Industriegebiete
Hier muss die Stadt dafür sorgen, dass sie auch künftig attraktive Bedingungen für die Neuansiedlung von Unternehmen schafft. Der große Bedarf ist nach wie vor eine große Herausforderung. Neue Areale sind derzeit südlich des Hohbergs („Viertes Kleeblatt“) in unmittelbarer Nähe der A8 und im Westen nahe der Anschlussstelle Pforzheim-West geplant.
Wie dringend notwendige neue Industrie- und Gewerbeflächen sind, zeigte die rasche Belegung des Gebiets Buchbusch ebenfalls im Norden der Stadt. Rund 1.200 Beschäftige arbeiten dort heute dauerhaft im Logistikzentrum des Onlineversandhändlers Amazon.
Auch wenn der Hebesatz bei der Gewerbesteuer in Pforzheim mit 450 v.H. deutlich über denen in den umliegenden Wirtschaftszentren liegt (Karlsruhe 330 – 430, Stuttgart 420), ist die Stadt durch die attraktive Lage und die vorteilhafte Verkehrsanbindung eine chancenreiche Alternative.
Innovatives Zentrum für Präzisionstechnik
Hohe Erwartungen werden darüber hinaus an das Leuchtturmprojekt des geplanten Zentrums für Präzisionstechnik (ZPT) gesetzt. Es soll die traditionellen Kompetenzen aus dem wirtschaftlichen Erbe der Stadt bei der Schmuck- und Uhrenproduktion erhalten, bündeln und zukunftsfähig machen. Das besondere Profil Pforzheims wird so noch mehr geschärft.
Die Cluster-Initiative HOCHFORM arbeitet an einer Strategie, um künftig Wirtschaft und Forschung im Bereich der Präzisionstechnik in der Metallverarbeitung noch besser miteinander zu vernetzen. Das Zentrum soll dann Plattform und Anlaufstelle für lokale und regionale Unternehmen werden und Innovationen, neue Verfahren oder Neugründungen im High-Tech-Bereich fördern und unterstützen.
Zahlreiche Firmen aus der Region sind bereits an das Kompetenznetzwerk der HOCHFORM Initiative angeschlossen. Der geplante Standort auf dem Hochschulcampus in Pforzheim ist ebenfalls eine gute infrastrukturelle Anbindung gegeben. In den aktuellen Projektanträgen ist eine Realisierung bis 2020 vorgesehen.
Ausblick in die Zukunft
Die vielen Verflechtungen einer Stadt in Bezug auf ihre strukturelle Entwicklung zeigen, wie stark die Attraktivität sowohl als Lebensraum als auch als vorteilhafter Wirtschaftsstandort davon abhängen, wie gut diese Verbindungen gestaltet sind. All diese Punkte sind auch ausschlaggebend für die Fortentwicklung der Immobilienpreise und der Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeobjekten.
Aussichten für die Stadtentwicklung
Für Pforzheim stellt sich die eingeschränkte finanzielle Lage nach wie vor als große Herausforderung dar. Zwar können für die Realisierung des ZPT umfangreiche Fördergelder der EU und des Landes gewonnen werden, dafür ist jedoch auch eine zügige Umsetzung vorausgesetzt, sonst erlischt der Anspruch.
Um die Stadt langfristig für notwendige Fachkräfte auch von außerhalb attraktiver zu gestalten, sind dennoch weitere Maßnahmen und Investitionen notwendig. Die Umsetzung des Projektes Innenstadt-Ost mit der Neustrukturierung des Zentrums ist dabei eines der wichtigsten Vorhaben. Pforzheim bekommt damit die Chance auf mehr Lebensqualität in der Innenstadt und möglicherweise nach langer Zeit endlich wieder ein attraktives Profil, das den lokalen Handel ebenso wie die Stadt als Wohn- und Wirtschaftsstandort nachhaltig stärkt.
Kritik an geplanten Prestigeprojekten
Angesichts knapper Kassen ist es umso wichtiger, sich auf die zielführendsten Projekte zu konzentrieren. Maßnahmen, die eher das Stadtmarketing vorantreiben, wie Vorschläge zur Bewerbung als Kulturhauptstadt oder zur Durchführung einer weiteren Ornamenta werden deshalb sehr kritisch betrachtet. Natürlich sind solche Projekte wünschenswert, doch die damit verbundenen Kosten kaum zu rechtfertigen.
Für die Bürger ist der Nutzen von ganz konkreten Verbesserungen vor Ort größer. Eine ausreichende Menge an bezahlbaren Kitaplätzen oder die Sicherstellung funktionierender Bildungseinrichtungen sind Maßnahmen, die unmittelbar von größerer Bedeutung sind. Langfristig zählt hier auch die Umgestaltung der Innenstadt als notwendiges Vorhaben.
Fazit
Der weitere Ausbau der Westtangente sowie die Realisierung des ZPT rufen bereits hohe finanzielle Ausgaben der Stadt auf den Plan. Diese Investitionen werden dazu beitragen, Pforzheim als Wohn- und Wirtschaftsstandort in der Region zu stärken und zukunftsfähig zu machen.
Der moderate Anstieg bei den Immobilienpreisen sorgt dafür, dass die Stadt für Investoren und Zuzügler von außen weiterhin attraktiv bleibt. Gemeinsam mit der verkehrsgünstigen Lage ist dies ein Vorteil gegenüber den umliegenden Zentren Karlsruhe oder Stuttgart. Langfristig versprechen die steigenden Preise einen Wertzuwachs, was vor allem für private Eigentümer ein wichtiges Kriterium darstellt. Eine künftig attraktivere Innenstadt wird sich darauf ebenso positiv auswirken.